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CRR观景台｜上海“唯一”的“金潮8弄”，致力于海派文化

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在上海核心城区新增土地稀缺的情况下，“城市更新”成为关键词，而石库门改造更是上海城市更新绕不开的话题。

多年前，同事问我有没有去过金巢8弄。 据称，这是“唯一”的以海派文化为主题的石库门改造商业项目。

项目打开前，我快速扫了一眼，还有很多围栏没有打开。 听朋友这么说，我就很有兴趣来这里，因为虹口在很多上海人眼里是一个有着海派文化基因的地方。 在这个文化底蕴深厚的地区，聚焦海派文化是值得尊重的。

由于金朝八巷位于百年历史老街四川北路，在正文之前，我们有必要简单回顾一下四川北路的历史和金朝八巷的剧情背景。

四川北路，原名川北路，19世纪末在扩大租界过程中形成，上世纪初成为贯穿虹口南北的主干道。

由于交通便利，商贩纷纷聚集于此。 四川北路在20世纪20年代和30年代发展成为上海著名的商业街。

与英法租界的形成过程不同，位于苏州河以北的虹口租界在发展过程中经历了三个过程：美租界、美英公租界和大量日本人的涌入外籍人士。

虹口特殊的租界扩张史，也造就了四川北路从一开始就与英租界的南京路、法租界的淮海路不同的气质。

这里从来就不是外资大公司的老板和代理人居住的地方。 这里的繁华，更多是来自广东和日本的普通侨民造成的。

“合华阳，五方汇聚”是川北海派的文化背景，其主流与奢靡生活的风格截然不同。 川北路商业一贯的魅力在于兼顾市民阶层，适应各个阶层的消费能力。

同时，海纳百川的文化精神也对四川北路的建筑风格、空间肌理、商业文化产生了深远的影响。

从下面两张取自1947年至1949年《上海兴好路图集》的图片，我们可以看出当时四川北路地区的三大特色。

第一，与四川北路相交的道路很多，小巷子也很多。 整体空间肌理呈犬齿状整合，形成典型的毛细管状空间组织结构。 这里的石库门建筑不仅有英美风格，还有大量的日式弄堂。

二是当时这一带的休闲娱乐业特别发达，电影院、歌舞厅、咖啡厅、按摩院等消费场所林立。 商业业态格局是由当时广东和日本居民的需求和喜好决定的。 （1908年上海第一家电影院诞生于海宁路与乍浦路口）。

第三，除了商业发达之外，由于交通便利，房价/租金比英法租界划算很多，这里有很多读书会和文人聚集地，让这个商业繁华的城市一种文化色彩。

80、90年代，四川北路作为上海北部重要的南北通道，吸引了大批民营和国有企业在此设立营业部。 除了一些早期的广东移民外，还有大量的企业工人驻扎在周边居民中。 .

四川北路商业街以周边职工日常需求为出发点，追求效益，云集了众多知名百货，如当时四川北路商业的“大老板”——上海七百货店铺。

图像数据网

一时间，四川北路、南京路、淮海路、金陵路、豫园商城共同构成上海市级商业中心，俗称“四街一街”。

四川北路的火爆程度，从当时家喻户晓的广告语“绕其他路走，生意请到四川路”就可以感受到。

2000年后，随着百货公司的衰落和新兴商业中心的竞争，四川北路商业街的发展逐渐滞后，逐渐淡出人们的视野。

再来看看金巢8巷所在的地块。

金巢8巷原位于虹口区18街坊。 该地块于2014年完成收购，2018年被崇邦集团以71亿底价拿下，用于商业开发（）。

崇邦集团命名项目滨港商业中心，总建筑面积约30万平方米，其中新建商业配套约11万平方米，超高层写字楼10万平方米，历史保护建筑1.5万平方米.

目前，购物中心和写字楼尚处于建设阶段，崇邦集团负责改造修缮的石库门地块将率先开门营业，即“金朝8巷”。

四川北路商业衰退是不争的事实，滨港商业中心显然要肩负起提振区域商业活力的重任。 具体来说，我们会从区域、建筑修复、业态规划、推广运营四个层面来看。

一、地理位置

四川北路在长期的发展中，由南向北逐渐形成南（海宁路-苏州河北路）、中（海伦路-海宁路）、北（虹口体育馆-海伦路）三个路段).

从地图上看，滨港商业中心位置优越。 被四川北路、江西北路、海宁路、武进路环抱。 位于四川北路中段最繁华的地方。 海宁路与四川北路交叉口的另一端。

北十字通道在海宁路进入地面，项目可从地铁10号线四川北路站3号出口直达，弥补项目暂无停车场的缺憾。

此外，项目与苏州河、黄浦江的直线距离分别为600米和1000米，属于上海核心城区。

由于项目周边很多区域还处在新旧改造的过程中，住宅多为老旧小区，但周边商厦氛围日趋成熟。 项目1KM范围内，有苏邦国际、力同、集汇、海泰时代、怡丰广场等，亿万级楼盘林立。 自然客流以周边商务人士为主。

2. 建筑维修

虹口区第18街区主体原为完整的石库门建筑群“大广场”，由广东陈姓商人于1920年代投资兴建。

公益广场原有民房100多间，多为砖木结构二层石库门建筑，居民多为广东人，故又称“广东胡同”。

百年粤巷汇集了虹口区众多优秀的历史建筑和文物保护单位，包括粤商陈姓私宅银川冀路和粤商赵姓宏源园等。 .

此外，慈善广场内曾有水墨、新垦、南强3家书店，出版了大量传播马克思主义和进步文学的书籍。

许多中共地下组织成员和左翼作家都曾来过这里，如：鲁迅、冯雪峰、陈庚、廖沫沙、冯铿、史哲存、戴望舒等。

崇邦集团将改造60栋2-3层石库门房屋，8栋独立建筑，分布在8巷。 其中一栋独立建筑用作虹口区历史文化陈列馆。 相邻的三栋建筑面积约12,000平方米，将用作上海文学馆。

其余11000平方米的老房子将用于商业用途，被称为金朝八巷，寓意8条百年老巷将再次崛起。

顺便说一句，我猜这个项目命名的人应该不是上海人。

金朝八弄用上海话可以发音，带点苏北话的笑话。 可读作“今照不弄”，意思是“今日白劳”或“今日不干”。

不过有一点要说的是，金巢8弄的老房子改造确实不错，主要体现在以下三个方面。

1.完全还原石库门的质感

与新天地、张园等石库门胡同相比，广式胡同里的公益作坊布局明显较小，建筑布局局促，天井小。

据说，这种格局是为了获得更高的容积率而建造的。 可见，重建后的石库门，原来2-3间房屋的院落已被开辟出来，用于经商。

项目在武进路和海宁路分别设置出入口，贯穿东西，打造“无界街区”。

同时，作为石库门标志之一的过街楼得以保留。

在体验上，与其他同类项目相比，金朝8弄的布局更能让人感受到以往走在巷子里、穿堂而过的乐趣。

2.恢复旧的

金巢8弄整体外观整洁美观，尤其是四川北路沿线的三层砖混结构建筑，与马路对面两座几乎连在一起的老建筑毫无冲突感，并且闪耀着光芒。

*这两座老建筑都是名师：北侧原四银储蓄会虹口分会大楼，是1930年代初中国近代著名建筑师庄钧所建； 南侧狭长的建筑，原来是中国银行虹口支行。 建于1933年，由卢千寿和吴景琦设计，耗资近百万。

很多细节也尽量还原，做到修旧如旧。 比如立面的清水墙可以看到有年代感的历史古砖，地窖井盖的处理等。

建筑改造详情请参考文章：

总的来说，修复的很好，可以看出开发组的用心，但也有一些小细节值得优化。

比如“金朝8巷”的标志的字体设计和配色。

我能理解设计师希望用丰富的色彩来表达项目的趋势，将“8”隐藏在英文名INLET中。 不同的人有不同的看法。 最终的渲染效果与整体建筑群不相符，也可能是为了表达“今夜派拉蒙”的效果？

另一个例子是过于显眼的监控探测器。 这一点可以参考张远比较高明的做法，尽量“隐藏”在环境色中。

* 金巢8巷

* 张远

而且，石库门标志性的实木黑漆门没有了，取而代之的是一扇玻璃门。

进一步看，进入石库门内部，大多“面目全非”。 据说只有颍川冀路的内部基本保留了原貌。

可以理解的是，目前的做法可能是由于大多数房屋内部结构改造难度大，但让人们，尤其是老上海人，感到“形同虚设”的遗憾和失落。

3、业态规划

从金巢八弄的公众号来看，其商业内容策划分为人文体验组、潮流推手、艺术爱好者、夜景氛围组、超趣咖，涵盖人文体验、话剧表演、先锋服饰、人气餐厅、夜间娱乐等业态。

现有品牌如下：

也有一些店铺以快闪店的形式出现。 比起它的建筑修复，商业内容还是中规中矩。

通过目前的品牌定位，可以解读出项目的定位和商业规划有以下三方面的考虑：

1.满足周边商业客户的日常需求

目前，该项目的主要客群为周边商务人士，满足他们的日常需求是稳定项目正常运营的基础。 大众餐饮、咖啡茶饮、轻食烘焙等品牌均位于项目周边显眼位置。

四川北路沿街有富美、泥上茶屋、味千三代目、升级版味千拉面、汤铺Soup等。

海宁路路口是人气面包店Drunk Baker，而武进路地铁站口的显眼位置则被星巴克和M Stand 3家咖啡店占据。

同时，冰淇淋&中国茶品牌徐锦欢、BAKER&SPICE、老上海特色小吃羊羊豆浆也落户广场这一侧，营造休闲氛围。

2、传承和发扬项目所在地的田野精神

如上所述，公益广场具有深厚的人文艺术基因。

通过引入集教育、知识、休闲为一体的艺术内容，包括不定期与艺术家、艺术机构合作举办各类艺术展览，体现项目想要通过独特的、可识别的、独特的、令人兴奋的场所。网站的精神。 人们留下回忆的地方的经历。

例如，银川纪律百年老宅改造为现代传媒集团旗下全新的立体数字平台——元物屋； 宜家文化中心、科力画廊等会不定期举办艺术展。

以及引进传播手印版画的独立版画印刷发行机构——玉音社全国第一家推广由著名京剧艺术家王佩玉创立的京剧文化的印刷院，以及原先开在多伦路的上海连环画等艺术文化品牌。

3、吸引年轻人聚集

今日潮流8巷在吸引年轻人方面不遗余力，积极为年轻人打造有趣的互动娱乐体验。 品牌多为跨界复合型，集零售、体验、会展、餐饮于一体。

比如新天地的ARK在这里升级为综合LIVE HOUSE，集餐饮、咖啡、艺术展览于一体，成为集社交与体验为一体的新型演艺空间； 而主打酒吧、Love Cup 等的引入，都是为了丰富年轻人。 人们的夜生活。

此外，为迎合年轻人健康、活力、永续的价值观，项目引入了多个注重环保的品牌，如上海本土服饰配饰品牌颜无界、环保针织品牌智语、以及设计师环保手工品牌折子熙、设计师品牌The Alpha、以可持续时尚为核心的生活方式品牌 Bank首家概念旗舰店等，以及专注于潮流时尚与时尚的Ronin Shop、礼品店、礼品店。滑板文化。

4.公共艺术展览和市场活动

金巢8弄已经运营一年多了。 举办过多次公共艺术展览、各类主题活动和创意集市，试图通过“艺术X人文体验X商业”的探索激发街区活力。

从海派金潮艺术季、海派金潮灯饰艺术季、分享疗愈艺术季，到正在进行中的摩登弄堂青年空间艺术展，每一场艺术展都汇集了当代颇具影响力的艺术家、建筑师、设计师等，结合石库门独特的空间，为消费者营造丰富的艺术体验。

另一方面，金巢8巷的活动也很丰富。 康民初秋市集、愚人书市、早春音乐市集、图图元宵等，都以其浓郁的氛围和多样的形式深受消费者喜爱。

今年的元宵活动“早春乐市+悠然闲元宵市”收到不少小红书“不输豫园”的评价。

以上是该项目的总体概况。 接下来，我们想谈谈我们对金巢八巷的主观感受。

春节后至发稿的十多天时间里，我们分时段多次前往项目现场发现，金巢8巷对节庆和活动的依赖度很高，客群主要以中产阶级为主。 - 老年人和小太阳家庭。 .

平日人气不是很高。 除了用餐时间餐厅的入住率在70%到80%之间，其余时间都相当冷清。

我们也采访了一些在周边工作的白领，反馈包括：“这里大部分时间都比较干净，可以散散步放松一下”，“餐饮选择很少”，“我出地铁会买杯咖啡”等。

刚好店长的一个朋友参加过金巢8弄的集市，所以也顺便采访了几位摊主。

他们的共同反应是“项目方在主题策划上很用心，但客流不是很稳定”，“虽然项目希望吸引更多的年轻人，但客流的实际年龄结构并不理想，而且消费力还不够强大”。

我们之前在B站也看到过类似的摊主反馈。

为什么金巢8弄地理位置好，商业气息却有些沉闷？ 事实上上海四川北路特色小吃，金巢8巷的现状，正是四川北路商家的困境。

一方面，这个位置在商业发展方面存在一些不足。

首先上海四川北路特色小吃，海宁路拓宽对四川北路南段引入客流构成障碍。

某种程度上，四川北路的繁荣与原有小街区密集路网的空间组织结构密不可分，这不仅自然催生了沿街商户丰富的商业业态，也创造了极具舒适的购物氛围。

1998年以前，海宁路宽14-28米，南北路段人山人海。

一年后，海宁路拓宽成为一条宽50米、六快两慢车道的“纵横”交通干道。 商业街的集群效应造成了不良影响，也扰乱了市民的城市体验感。

其次，项目周边尚未形成商业氛围。

目前，四川北路上的大型商户较少，商业网点较为分散。 北区、中区、南区业务各自为政，缺乏凝聚力。 除北段凯德虹口商业中心外，其余业态均为办公配套。 主要是不温不火，整体商业价值衔接不足。

金巢8弄是滨港商业中心一期。 虽然其商业形态与周边商家不同，但目前的体量和商业内容还不足以带动该板块的商业活力。

另一方面，虹口人口老龄化严重，尤其是四川北路，老年人口比例接近45%。